因为房地产限购、限贷以及房价回落,引发的交易纠纷正在增加。最高人民法院日前发出的一纸通知,引起了业界的高度关注。

  最高人民法院日前下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(下称《通知》),要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策,以及维护经济社会平稳较快发展的高度,严格适用情事变更原则,正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进房地产市场健康发展。

  这段表述中,最受关注的莫过于“严格适用情事变更原则”。上海大邦律师事务所合伙人张黔林表示:“我的理解,严格适用就是不用的意思。”

  所谓情事变更,是指在合同有效期间,非因当事人双方的原因,发生定约时难以预料的情事变更,如维持合同发生当时的效力,其履行显失公平时,当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同,以维持公允。

  张黔林表示,最近几年,随着房地产调控的深入,限购、限贷等政策的出台,影响了部分人的履约能力,导致不能购买房产或者购买成本过大。同时对房地产市场下行的预期,也影响了买家心态,不少买家以此为借口,拒绝履行合同。

  据报道,2010年4月12日,北京市购房人张先生与房主宋女士签下合同,购买其一套房屋,总价555万元,张先生计划贷款200万元。同年4月17日,国务院出台限购令。因所购房屋正是第三套房,张先生无法得到银行贷款。为此,张先生起诉到北京市海淀区人民法院要求与宋女士解除合同,退还定金。去年8月,海淀区法院审理认为,新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平,属于合同情事变更。该法院一审判令双方解除合同,宋女士返还张先生定金15万元。

  时至今日,从2010年持续至今的房地产业宏观调控政策愈发严厉,“限购”、“限贷”政策已在全国绝大部分房地产热点城市落地,而房价在此影响之下也出现下行趋势。与此相对应的是,房贷新政实施后,因解除合同而导致的损失该由谁承担的纠纷在各地屡见不鲜,其中一些人以新政是情势变更为由起诉到法院。

  北京市中迈律师事务所合伙人薛起堂律师认为,由房地产行业的政策变化所导致的购房者无法履行合同,有适用情事变更原则的可能,“但由市场价格变动引起的,显然不适用情事变更原则,因为价格的变化是市场经济规律决定的。”

 

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