购房置业是一件大事,对于普通人来说,很可能是一辈子成交额最大的交易。在开始购买之前,能够想到一大堆问题:价位、交通、地段、周边环境、开发商信誉、房屋格局、物业管理等等。买房之前,澄清一些基本理念是非常重要的。

购房要有投资意识

  住房具有保值增值的功能,最根本的原因就在于住房是不动产。建筑物随着时间的推移不断贬值,有相应的折旧;但由于所在位置环境条件的改变,比如稀缺性增加,可能导致房产的升值。当土地升值的速度快于房产的贬值时,住房便能实现整体的升值。

  随着年龄、工作、家庭结构变迁,越来越少的人把自己一生捆绑在一套房子上,换房时住房的变现价值将极大地影响一个家庭的资产。即使是为解决当前最基本的居住问题而购房,住房的投资属性都是不可忽视的重要因素。

  作为一项大的投资,买房前有必要进行全面的成本收益分析。住房的成本不仅要考虑包括房款、利息等置业成本,也要考虑物业费、取暖费,以及交通、生活等额外负担所构成的使用成本。甚至还需要考虑机会成本,也就是将资金用于购房而放弃的投资于股票、基金等方面可能带来的收益。对于收益,不仅应当考虑置业带来的房租节约、生活安定等好处,也应当考虑到换房时如何保证投资收益。

选地段甚于选房子

  香港地产巨头李嘉诚曾说:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。可见选择地段的重要性。

  尽管购房者由于生活习惯以及工作而导致区域偏好千差万别,但下边的地段依然应是购房者的首选。

  功能核心区及外延区

  城市主要功能,尤其是产业功能聚集区是城市财富和人才的聚集地,而这正是住房需求的根基。同时,这些区域的交通、商业配套较为齐备,具备良好的生活设施和人文环境,具有很高的投资价值。伴随着这些区域住房建设的饱和,其外延区域则是拓展的重点,也值得关注。以北京为例,CBD、金融街( 35.75,0.30,0.85%)、中关村经过10余年的发展,已成为北京三大核心商务功能区,不仅区域地段升值巨大,也带动了周边区域房价的大幅提升

轨道交通沿线

  轨道交通的建设大幅缩减了城市各区域之间的距离,增进了与城市功能区的联系,因而轨道交通沿线房价也会大幅提升。以北京八通线沿线的通州区为例,2003年该轨道交通线刚开通时,该区域房价在3000元/平方米左右;如今已突破6000元/平方米,翻了一番。

  价值洼地区域

  经验表明,房价存在着中间低四周高的洼地区域。价值洼地的形成,往往是因自然地理、历史社会、政治经济、投资项目等诸多因素,导致区域长期被各种力量忽视。一旦原来束缚其发展的力量变化或消失,或在客观条件成熟时有特别因素的刺激,洼地区域往往会突然爆发,产生明显的“洼地效应”。2006年,北京南城房价的大幅飙升就是洼地效应的具体表现。

  项目选择不可忽视

  在市场狂热的时候,很多购房者只要看着地段不错,就不管三七二十一地下单。但等到收房入住之后,往往会因为房屋本身的各种问题而后悔不迭。因此,购房者在买房前一定不要太心急,要仔细挑选高品质的房屋。尽管购房者选择项目的标准千差万别,但具体项目的选择还是有值得参考的共同点。

优质开发商值得信赖

  项目是由开发企业操盘完成的,所以项目的品质与开发商的品质密切相关。

  看企业主要可以从以下几方面入手:第一看资金实力,不仅关注项目的投资商实力来实现,同时要考察项目的抵押情况;第二看开发能力,关注企业以往的开发业绩,特别是同区域、同类产品的开发经验;第三看不良纪录,主要看该企业以往开发过程中有无被揭示出来的重大问题。一般来说,在其他条件都类似的情况下,选择品牌企业,风险相对较低。

  项目设施符合偏好

  一个好的产品,往往在社区规划、景观设计、户型设计、工程质量、服务品质、物业管理等一个或多个方面具有比较优势。必须明确自己的偏好。最好通过亲身体验和各种调查,确认项目的优劣,这样才不至于被售楼员“忽悠”。

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